Comment les promoteurs du luxe utilisent une faille pour construire des tours vertigineuses pour les ultra-riches à New York

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Par Matthieu Haag

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Certains des immeubles résidentiels les plus hauts du monde surplombent Central Park, notamment le 432 Park Avenue, qui s'élève à 1 400 pieds et abrite une gamme de penthouses et d'appartements pour les ultra-riches.

Mais 432 Park présente également une caractéristique de plus en plus commune dans ces nouvelles tours : des étendues d’espace inoccupé. Environ un quart de ses 88 étages n’auront aucun logement car ils sont remplis d’équipements structurels et mécaniques.

Le bâtiment et les tours voisines sont capables de s'élever haut dans le ciel en raison d'une faille dans les lois de zonage labyrinthiques de la ville. Les étages réservés aux équipements structurels et mécaniques, quel qu'en soit le montant, ne comptent pas dans la taille maximale d'un bâtiment en vertu de la loi, de sorte que les promoteurs les utilisent explicitement pour construire des bâtiments bien plus hauts que ce qui serait autrement autorisé.

Les tours qui ont le plus bénéficié de la bizarrerie du zonage ont toutes poussé au cours des cinq dernières années : d’énormes bâtiments de verre et d’acier avec de somptueuses copropriétés qui se vendent des millions de dollars. Beaucoup bordent les pâtés de maisons autour de Central Park, certains des biens immobiliers les plus chers et les plus convoités de la ville, et sont devenus des résidences secondaires pour des milliardaires chinois, des magnats européens et des investisseurs de fonds spéculatifs étrangers.

Mais la prolifération de ces bâtiments provoque une réaction violente dans un débat plus large sur le logement abordable, les mégaprojets pour les ultra-riches et l'identité de la ville. Aujourd'hui, les autorités cherchent à freiner les promoteurs en proposant des règles qui appliqueraient des espaces mécaniques inhabituellement grands vers la limite de hauteur d'un bâtiment.

La motivation pour construire en hauteur est évidente : des vues panoramiques pour les résidents et des profits considérables pour les promoteurs. Une copropriété située au 95e étage du 432 Park Avenue s'est vendue en décembre pour 30,7 millions de dollars, soit environ 7 592 dollars le pied carré. Le même mois, une unité située à mi-chemin de l'immeuble s'est vendue 4 216 $ le pied carré.

"C'est assez scandaleux, mais c'est aussi assez intelligent", a déclaré George M. Janes, un consultant en urbanisme qui a suivi et déposé des contestations contre des bâtiments à New York comportant de vastes espaces inoccupés. « Quelle est la vocation première de ces espaces ? L’objectif principal est de construire des bâtiments très hauts.

Les efforts déployés par la ville pour réduire la hauteur des bâtiments ont déclenché une confrontation avec le puissant secteur immobilier, qui a critiqué les règles proposées comme étant trop restrictives et peu judicieuses.

Harry B. Macklowe, qui a développé le 432 Park Avenue, a déclaré qu'il était d'accord avec les efforts visant à établir des règles fermes concernant les espaces mécaniques, mais il a rejeté les affirmations selon lesquelles son immeuble les utilisait pour s'élever plus haut. Chaque étage mécanique, a-t-il dit, dispose de l'équipement nécessaire au fonctionnement du bâtiment.

"Cela m'offense", a déclaré M. Macklowe, "parce que nous avons créé un très beau bâtiment qui s'intègre parfaitement dans l'horizon."

[Lire la suite : Notre chroniqueur écrit que ces tours « projettent des ombres à la fois littérales et figurées. »]

Beaucoup de ces tours restent vacantes la majeure partie de l’année, de sorte que leurs propriétaires ne sont pas soumis aux impôts sur le revenu locaux et nationaux car ils ne résident pas dans la ville. En conséquence, l’État et la ville ont déjà lancé une campagne de répression distincte à leur encontre.

Les législateurs de l'État ont proposé une taxe pied-à-terre, une taxe annuelle récurrente sur les résidences secondaires évaluée à plus de 5 millions de dollars, mais elle a déraillé sous le lobbying intense des groupes immobiliers. Au lieu de cela, les législateurs ont adopté une taxe unique sur la vente de maisons valant plusieurs millions de dollars.

Les réglementations complexes en matière de construction de la ville de New York sont censées produire des développements prévisibles. Des exigences de hauteur sont imposées dans la majeure partie de la ville, bien que certaines parties de Manhattan en soient exemptées. Chaque bloc se voit également attribuer une superficie maximale en pieds carrés, qui peut être répartie sur des bâtiments plus petits d'un bloc ou condensée dans des développements plus grands.

Des développeurs avisés, bien nantis et patients ont exploité ce système à leur avantage. Un promoteur cherchant à construire une tour très haute pourrait commencer avec un seul terrain sur un pâté de maisons, puis acheter des superficies inutilisées à ses voisins.